158 Kreise droht Preisverfall: Babyboomer-Häuser spalten den Immobilienmarkt
Der Generationswechsel bei den Babyboomern wird den deutschen Immobilienmarkt tief spalten: In 158 von 400 Landkreisen drohen reale Wertverluste von bis zu 20 Prozent, während Metropolen wie Berlin weiter zulegen. Das zeigt eine neue Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft.
158 der 400 deutschen Landkreise müssen sich bis 2035 auf sinkende Immobilienpreise einstellen. In einigen Regionen drohen reale Wertverluste von bis zu 20 Prozent, wie eine Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) zeigt. Davon berichtet das Handelsblatt. Gleichzeitig könnten die Preise in wirtschaftsstarken Metropolen wie Berlin jährlich um 2,4 Prozent zulegen.
Hinter der drohenden Preisschere steht der demografische Wandel: Die geburtenstarken Jahrgänge 1946 bis 1964 – die Babyboomer – besitzen rund 4,8 Millionen Eigenheime. Da die Ältesten bereits über 80 Jahre alt sind, werden ihre Immobilien in den nächsten Jahrzehnten auf den Markt drängen. In Regionen mit schrumpfender und alternder Bevölkerung, wie eine JUX-Analyse zur Bevölkerungsentwicklung zeigt, fehlt es zunehmend an Käufern. Gleichzeitig kamen 2025 so wenige Kinder zur Welt wie seit 1946 nicht mehr.
Besonders hart könnte es den Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel und Kronach treffen, wo das IW die stärksten Verluste von bis zu 20 Prozent erwartet. Aber auch weite Teile Ostdeutschlands außerhalb der Großstädte, das Saarland und das Ruhrgebiet sind betroffen. Dort trifft ein wachsendes Angebot frei werdender Häuser auf eine sinkende Nachfrage.
Die regionale Spaltung: Wo die Preise sinken
Das IW hat für jeden der 400 Kreise die voraussichtliche Preisentwicklung modelliert. Grundlage ist ein Machine-Learning-Modell, das kurzfristige Marktdynamiken mit langfristigen Bevölkerungs- und Einkommensprognosen kombiniert. Demnach sinken die realen, also kaufkraftbereinigten Preise in 158 Kreisen. Die Spanne reicht von minus 20 Prozent im Erzgebirgskreis bis zu einem jährlichen Plus von 2,4 Prozent in Berlin.
Reale Immobilienpreisänderung bis 2035 (Prognose)
Kumulierte Veränderung in Prozent
Quelle: IW/BVR, 2025
Die regionale Preisschere erreicht damit eine neue Dimension: Während Berliner Wohnungen immer teurer werden, verlieren Häuser im Erzgebirge drastisch an Wert.
4,8 Millionen Boomer-Häuser suchen neue Besitzer
Der sogenannte „Silver Tsunami" wird oft als plötzliche Verkaufswelle beschrieben. Doch das Forschungsinstitut empirica hält den Begriff für irreführend, weil sich die Babyboomer über rund 15 Geburtsjahrgänge verteilen. Die entscheidende Phase des Generationenwechsels erwarten Experten zwischen 2040 und 2050, wenn ein Großteil der Babyboomer hochbetagt ist. Bereits 2025 befinden sich etwa 32 Prozent des Wohneigentums in ihrer Hand – in der Uckermark sind es sogar 48 Prozent.
Die Chronologie
1946 – 1964
Babyboomer-Generation geboren
In den Nachkriegsjahren bis 1964 kommen die geburtenstärksten Jahrgänge zur Welt. Sie erwerben in den folgenden Jahrzehnten in großem Umfang Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
2025
Erste Verkaufswelle setzt ein
Die Babyboomer sind zwischen 60 und 80 Jahre alt. Aus Altersgründen trennen sich immer mehr von ihren Immobilien – durch Verkauf, Umzug in kleinere Wohnungen oder Erbfälle.
2035
IW-Prognose: Preisverfall in 158 Kreisen
Das IW erwartet in 158 der 400 Kreise sinkende reale Preise, besonders in schrumpfenden Regionen, während Metropolen weiter zulegen.
2040 – 2050
Höhepunkt des Generationenwechsels
Der größte Teil der Babyboomer ist dann hochbetagt. Experten rechnen mit einem massiven Angebotsdruck durch Erbschaften und Verkäufe.
Nicht jede Immobilie gelangt sofort auf den Markt. Viele werden innerhalb der Familie übertragen oder bleiben über Jahre selbst genutzt. Laut einer repräsentativen Umfrage von „Immoverkauf24" war jedoch für mehr als jeden fünften Eigentümer das Alter der Hauptgrund für einen Verkauf.
Experte warnt: Kaufpreis ist nicht die entscheidende Größe
Angesichts der unsicheren Preisentwicklung in vielen Regionen raten Experten zur Vorsicht. Dr. Christian Burmeister, Experte für nachhaltige Immobilien, betont, dass nicht der Kaufpreis, sondern die langfristigen Kosten über 20 Jahre entscheidend seien.
„Der Kaufpreis ist nicht mehr die Leitgröße. Die Leitgröße ist, was die Immobilie über die nächsten 20 Jahre kostet: mit CO2-Bepreisung, mit EU-Sanierungspfaden ab 2030, mit dem kommenden Gebäudemodernisierungsgesetz und mit dem Klimaneutralitätspfad.“
Dr. Christian Burmeister, Immobilienexperte für Nachhaltigkeit
Gerade in strukturschwachen Regionen könnten die steigenden Anforderungen an Klimaschutz und Sanierung die Haltekosten zusätzlich in die Höhe treiben und den Preisverfall beschleunigen. Experten raten Eigentümern in diesen Lagen, nicht zu lange mit einem Verkauf zu warten.
Ihre Einschätzung: Wie entwickeln sich die Preise bei Ihnen?
Die Prognosen zeichnen ein geteiltes Bild: In den Metropolen steigen die Preise, auf dem Land drohen Verluste. Wie bewerten Sie die Entwicklung?
