Friedrich Merz will Berlin die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne per Bundesgesetz unmöglich machen. Am 21. September 2026, einen Tag nach der Berliner Abgeordnetenhauswahl, bekräftigte der Kanzler das Vorhaben und kündigte an, er werde „relativ schnell“ zu einer Entscheidung kommen.
Erste Textentwürfe werden laut Merz bereits zwischen Justiz- und Innenministerium abgestimmt. Die Ankündigung des Enteignungsverbots für Wohnungskonzerne steht seit dem Koalitionsausschuss von Union und SPD Anfang Juli 2026. Die Federführung liegt beim Innenministerium von Alexander Dobrindt (CSU), nicht bei Justizministerin Stefanie Hubig oder Bauministerin Verena Hubertz, beide SPD.
Merz begründet den Vorstoß nicht allein mit Berlin, sondern mit der Wirkung auf ausländische Geldgeber. Das Gesetz solle vor allem eine Botschaft an internationale Investoren senden:
„Es geht gar nicht mal nur darum, hier in Berlin etwas zu verbieten. Es geht vor allem darum, an die internationalen Investoren eine klare Botschaft zu senden, die da lautet: Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum.“
Die Linke will trotzdem vergesellschaften
In Berlin regiert womöglich bald die Partei, die genau das Gegenteil fordert. Die Linke wurde am 20. September mit 25,7 Prozent der Zweitstimmen stärkste Kraft; sie will Wohnungskonzerne in Berlin vergesellschaften. Rechnerisch kommen Linke, SPD und Grüne zusammen auf 95 der 158 Sitze im Abgeordnetenhaus.
Linken-Spitzenkandidatin Elif Eralp macht vor den Koalitionsverhandlungen keine Kompromisse beim Thema Enteignung. Ihre Ansage im RBB richtet sich direkt gegen Merz:
„Ich habe immer gesagt, wenn die Linke in die Regierung geht, dann wird auch vergesellschaftet.“
Bundesparteichefin Ines Schwerdtner forderte im ARD-'Morgenmagazin' ein umfassendes Wohnungspaket: Mietwucher sofort unterbinden, sozialen Wohnungsbau ankurbeln, landeseigene Wohnungen deckeln – „aber eben auch vergesellschaften“. Fraktionschef Sören Pellmann sagte der „Rheinischen Post“, der Kanzler falle den Mieterinnen und Mietern im Land „eiskalt in den Rücken“.
Rund 240.000 Wohnungen wären betroffen
2021 hatten die Berlinerinnen und Berliner in einem Volksentscheid mit 57,6 Prozent für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gestimmt – rechtlich unverbindlich. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ legte im September 2025 einen Gesetzentwurf für ein Vergesellschaftungsgesetz vor und bereitet ein neues Volksbegehren vor.
Betroffen wären Bestände von mehr als 3.000 Wohnungen je Unternehmen, nach Schätzungen rund 240.000 Wohnungen in Berlin. Der Anteil der Wohnungen in öffentlicher Hand würde deutlich steigen. Der Dax-Konzern Vonovia besitzt mit der Tochter Deutsche Wohnen gut 130.000 Wohnungen in der Stadt.
Anteil der Wohnungen in öffentlicher Hand in Berlin
nach Schätzungen; nach einer Vergesellschaftung über 30 Prozent
Karlsruhe hat Sperrgesetze schon geprüft
Zentral ist Artikel 15 des Grundgesetzes: Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch Gesetz in Gemeineigentum überführt werden. Von dieser Möglichkeit wurde noch nie Gebrauch gemacht. Der Bund beruft sich für sein Anti-Gesetz auf Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15, die konkurrierende Gesetzgebung für die Überführung in Gemeineigentum.
Das Bundesverfassungsgericht hat 2021 (Az. 2 BvF 1/20) entschieden, dass ein Bundesgesetz in der konkurrierenden Gesetzgebung nicht ausschließlich dazu dienen darf, den Landesgesetzgeber von der Gesetzgebung auszuschließen. Ein reines Sperrgesetz wäre damit wirkungslos.
Der Verfassungsrechtler Christoph Degenhart sieht „verfassungsrechtlich einige Risiken“ bei der reinen Negativgesetzgebung. Joachim Wieland bezweifelt die Gesetzgebungskompetenz des Bundes und hält für noch schwerwiegender, dass Vergesellschaftungen nach Artikel 15 prinzipiell zulässig sind; eine Änderung bräuchte eine Grundgesetzänderung mit Zwei-Drittel-Mehrheit.
Die Anwälte David Krebs und Remo Klinger argumentieren in einem Gastbeitrag zur Verfassungswidrigkeit des Verbotsgesetzes, ein Verbotsgesetz wäre verfassungswidrig, auch im Gewand eines 'Rahmengesetzes' – dieses Instrument ist seit der Föderalismusreform 2006 nicht mehr vorgesehen.
Widerstand kommt aus der Koalition selbst. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) sagte dem Handelsblatt: „Ein pauschales Verbot ist sicher nicht möglich.“ Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete nannten ein Verbot auf Bundesebene ein „Wahlgeschenk an die Linke“. Als Alternative mit größeren Umsetzungschancen gilt ein Bundesratsantrag Bayerns vom 17. Juni 2026, der für vergesellschaftete Wohnungsunternehmen einen Ausgleich zum Verkehrswert fordert.
Die Vorgeschichte der Auseinandersetzung
- 25. März 2021Bundesverfassungsgericht zu Sperrgesetzen
Karlsruhe entscheidet (Az. 2 BvF 1/20), dass ein Bundesgesetz nicht ausschließlich dazu dienen darf, den Landesgesetzgeber von der Gesetzgebung auszuschließen.
- 26. September 2021Volksentscheid in Berlin
57,6 Prozent der Abstimmenden stimmen für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Das Votum ist rechtlich nicht bindend.
- 25. September 2025Entwurf für ein Vergesellschaftungsgesetz
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ stellt einen Gesetzentwurf vor und bereitet ein neues Volksbegehren vor.
- 17. Juni 2026Bayern bringt Bundesratsantrag ein
Der Entschließungsantrag (BR-Drs. 380/26) fordert für vergesellschaftete Wohnungsunternehmen einen Ausgleich zum Verkehrswert – und würde die Berliner Pläne faktisch verteuern.
- 2. Juli 2026Koalitionsausschuss beschließt Anti-Gesetz
Union und SPD einigen sich, per Bundesgesetz zu regeln, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene nicht mehr möglich ist.
- 31. Juli 2026Justizministerin Hubig zweifelt
Stefanie Hubig (SPD) sagt dem Handelsblatt: „Ein pauschales Verbot ist sicher nicht möglich.“
- 20. September 2026Die Linke wird stärkste Kraft in Berlin
Bei der Abgeordnetenhauswahl kommt die Linke auf 25,7 Prozent der Zweitstimmen; rechnerisch ist eine rot-rot-grüne Koalition möglich.
Wie es weitergeht
Sollte der Bund das Gesetz beschließen, könnte Berlin das Bundesverfassungsgericht anrufen – per Bund-Länder-Streit oder abstrakter Normenkontrolle. Bis zu einem Urteil könnte das Gesetz in Kraft bleiben; eine einstweilige Anordnung gilt als unwahrscheinlich, weil die Folgenabwägung eher gegen den Erlass spricht.
Auch ohne Bundesgesetz würde eine Berliner Vergesellschaftung wohl in Karlsruhe landen, weil die betroffenen Wohnungsunternehmen klagen dürften. An der Börse standen Immobilienwerte nach der Wahl unter Druck: Die Vonovia-Aktie fiel am 22. September zwischenzeitlich auf 17,06 Euro, den tiefsten Stand seit Sommer 2023; im laufenden Jahr liegt der Verlust bei gut 30 Prozent. Auch Aroundtown, LEG Immobilien und TAG Immobilien notierten im Minus.
Die Branche warnt vor Investitionsabwanderung. Der Banken-Dachverband Deutsche Kreditwirtschaft rechnet mit teureren Immobilienkrediten und sieht keinen zusätzlichen Wohnraum entstehen. ifo-Präsident Clemens Fuest stützt Merz' Kurs; eine Studie des gewerkschaftsnahen IMK hält die Vergesellschaftung dagegen für tragbar und veranschlagt die Entschädigung für rund 210.000 Wohnungen auf etwa 13,5 Milliarden Euro.
Parallel soll laut Koalitionspapier eine neue „Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen“ entstehen, an der der Bund mehrheitlich und private Investoren beteiligt sind. Für deren Eingreifen wäre wegen der Länderkompetenz im Wohnungswesen eine Grundgesetzänderung mit Zwei-Drittel-Mehrheit nötig.