IfW Kiel veranschlagt 20,1 Milliarden Euro Entschädigung

20,1 Milliarden Euro Entschädigung – und keine einzige neue Wohnung: Das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) hat am Dienstag in Berlin sein Gutachten zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände vorgestellt. Das Fazit fällt eindeutig aus. „Eine Vergesellschaftung löst kein einziges ökonomisches Problem auf dem Berliner Wohnungsmarkt, schafft neue Probleme und untergräbt außerdem die Standortqualität“, sagt Studienautor Stefan Kooths.

Auftraggeber ist die Wirtschaftsinitiative „Berlin denkt weiter“, in der sich IHK Berlin, Handwerkskammer Berlin, die Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg (UVB) und der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI) zusammengeschlossen haben. Vorgestellt wurde das 132-seitige Papier auf einer gemeinsamen Pressekonferenz – wenige Tage nach dem Wahlsieg der Linken in Berlin, die an ihren Vergesellschaftungsplänen festhält.

40,2 Milliarden Euro Bestandswert, 50 Prozent Entschädigung

Das IfW Kiel veranschlagt den Verkehrswert der betroffenen Wohnungsbestände auf 40,2 Milliarden Euro. Umstritten ist, wie viel davon das Land Berlin erstatten müsste: In der Debatte sind der volle Verkehrswert, 80 Prozent oder nur 20 Prozent. Die Gutachter rechnen in ihrem Szenario mit der Hälfte – also rund 20,1 Milliarden Euro.

Diese 50 Prozent entsprechen der Mitte jener Spanne von etwa 40 bis 60 Prozent, die sich aus dem Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ ergibt. Hinzu kämen laut Studie zusätzliche Aufwendungen von rund 3,3 bis 4,7 Milliarden Euro für die Abwicklung, die in den eigentlichen Finanzierungsszenarien nicht enthalten sind. Ein Teil davon könnte als Grunderwerbsteuer an das Land Berlin zurückfließen.

Eingefrorene Mieten kosten 36 Millionen Euro pro Jahr

Die Ökonomen haben berechnet, welche Miete nötig wäre, um die einmalig gezahlte Entschädigung wieder hereinzuholen und zugleich die laufenden Kosten zu decken. Bei der heutigen Durchschnittsmiete dieser Wohnungen von knapp acht Euro pro Quadratmeter wären die Kosten im Jahr 2026 noch gedeckt. Würden die Mieten dauerhaft eingefroren, während Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung steigen, geriete das Modell bereits 2029 ins Minus.

In den ersten zehn Jahren wären dann im Schnitt 36 Millionen Euro Zuschuss pro Jahr nötig – so steht es in der Modellrechnung zu den jährlichen Zuschüssen. Um dauerhaft ohne Zuschüsse auszukommen, müssten die Mieten jährlich um rund 1,4 Prozent steigen. Bis 2055 stiege die Durchschnittsmiete von 8,23 auf rund 12,22 Euro pro Quadratmeter – über den heutigen Bestandsmieten, aber unter den heutigen Angebotsmieten.

Neubau statt Vergesellschaftung: bis zu 71.000 neue Wohnungen

Zielführender sei es, die rund 20 Milliarden Euro in den Neubau zu stecken, besonders in einfache Wohnungen im unteren Preissegment. Nach der Berechnung des Kiel Instituts zum Neubau-Effekt könnten bis 2045 bis zu 71.000 neue Wohnungen entstehen; die Angebotsmieten lägen dann um bis zu 8,7 Prozent unter der heute zu erwartenden Entwicklung.

Der Mechanismus dahinter: Wer in eine neu gebaute Wohnung zieht, macht häufig eine andere frei. Über solche Umzugsketten dämpft zusätzliches Angebot den Preisdruck im gesamten Markt – auch im unteren Mietsegment. Kooths zufolge käme der Effekt im Schnitt allen Mietern zugute und nicht nur jenen, die eine landeseigene Immobilie bewohnen.

Sondierungen: Die Linke hält fest, die SPD blockt

Das Gutachten trifft in eine aufgeheizte Lage. Die Berliner Linke hatte die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen zu einem zentralen Wahlversprechen gemacht und hält nach ihrem Sieg bei der Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 an den Plänen fest; sie strebt eine Koalition mit SPD und Grünen an. Die SPD schließt eine Vergesellschaftung aus. IHK-Präsident Sebastian Stietzel nennt Enteignungen „die falscheste aller möglichen Antworten“ auf den Wohnungsmangel.

Gegenwind kommt auch von anderer Seite: Nur vier Tage vor dem IfW-Gutachten hatten das gewerkschaftsnahe IMK der Hans-Böckler-Stiftung, die Universität Mannheim und die Universität Duisburg-Essen eine eigene Studie vorgelegt. Auch sie sieht den Wohnraummangel nur durch „Neubau in großem Stil“ zu beheben, hält die Vergesellschaftung aber für einen wichtigen Beitrag zu bezahlbaren Mieten – und für finanzierbar ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt. Ob das Kieler Papier die Sondierungen beeinflusst, entscheidet sich in den kommenden Wochen.