Bauzinsen steigen auf 4,5 Prozent – höchster Stand seit 2009

Immobilienkredite sind so teuer wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Wer jetzt ein Haus kauft oder eine Anschlussfinanzierung braucht, zahlt für ein zehnjähriges Darlehen im Schnitt knapp 4,5 Prozent Zins – und damit deutlich mehr als noch im Frühjahr.

Das bisherige Zinshoch von Ende 2023 mit gut 4,4 Prozent ist damit überschritten, wie aus dem Bericht über die teuersten Immobilienkredite seit 2009 hervorgeht. Im Mai lag der Durchschnittszins noch bei 3,9 Prozent, im März bei 3,6 Prozent. Der Sprung trifft Käufer mitten in einer ohnehin schwachen Baukonjunktur.

Was den Zins nach oben treibt

Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht nennt als Hauptgrund das Wiederaufflammen des Iran-Kriegs und die daraus entstandenen Inflationssorgen. Die EZB habe mit höheren Leitzinsen reagiert, was über die Kapitalmarktrenditen auf die Bauzinsen durchschlägt. Die Sorgen sind konkret: In Deutschland ist die Inflationsrate im September auf 3,3 Prozent gesprungen.

Die Notenbank hob am 10. September 2026 alle Leitzinsen um 25 Basispunkte an. Seit dem 16. September liegt der Einlagesatz bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent, der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,90 Prozent. Im Juni hatte die EZB nach acht Senkungen ihren Erhöhungszyklus wieder aufgenommen. Utecht spürt die Folgen bereits in den Beratungsgesprächen.

Die Bundesbank bestätigt den Anstieg

Die amtlichen Zahlen stützen den Befund. Der Effektivzins für neu abgeschlossene Wohnungsbaukredite an Privathaushalte mit über zehn Jahren Zinsbindung lag im August 2026 bei 4,04 Prozent, im August 2025 waren es 3,73 Prozent. Ende August wies Interhyp einen Durchschnittszins von 4,02 Prozent aus.

Am 24. September kletterten zehnjährige Darlehen bei Interhyp auf 4,39 Prozent, nahe dem Jahreshöchststand. Der Vermittler Dr. Klein nannte einen Tag später einen Sollzins von 4,07 Prozent und einen Effektivzins von 4,17 Prozent. Im Kreditbarometer vom 16. Oktober lagen die zehnjährigen Darlehen im Schnitt bei rund 4,4 Prozent.

Im Wohnungsbau brechen die Aufträge weg

Für die Baubranche kommt der Anstieg zur Unzeit. Im Landesverband bayerischer Bauinnungen liegt das Auftragsminus per Juli 2026 bei 3,2 Prozent gegenüber dem schwachen Vorjahr, im reinen Juli-Vergleich bei 8,2 Prozent. Es werden weitere sinkende Baufertigstellungszahlen erwartet.

Die Landesbausparkasse Süd hält fehlendes Eigenkapital für die größere Hürde als den Hypothekenzins. Wer in den Jahren zuvor einen Bausparvertrag mit niedrigem Zins abgeschlossen hat, profitiert von den damals fixierten Sätzen – für neue Käufer hilft das nicht.

Verkäufer müssen von den Preisen von 2021 Abschied nehmen

Auf die Kaufpreise schlägt der teurere Kredit ebenfalls durch. „Wenn die Zinsen deutlich hochgehen, müssen die Preise runter“, sagt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland. Viele Verkäufer hätten noch die Höchstpreise aus den Jahren 2021/2022 im Kopf, die Käuferseite sei „verunsichert und zurückhaltend“. Interhyp-Chef Utecht sieht genau diese Bewegung in den Beratungsdialogen.

Am 29. Oktober tagt die EZB erneut. Analysten erwarten überwiegend eine Zinspause, der 17. Dezember gilt als Kandidat für einen weiteren Schritt. Im Bankenpanel von Interhyp erwarten rund 80 Prozent der Institute kurzfristig eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen – ob die reicht, um die Kaufzurückhaltung zu lösen, entscheidet sich auch daran, wie weit Verkäufer mit ihren Preisen heruntergehen.